您当前的位置:首页 >> 历年考题 >> 正文

年保险费为重置价的%目前该建筑物重置

时间:2012-04-29 23:14:17 来源:lyqzys.com 作者:测试专用 点击:
期D时效性

24可用于基准地价评估的资料有()。

A能直接反映出地租、地价的资料
B房地交易、出租包含的地价资料

C企业经营活动中利用土地的效益资料
D土地使用者的个人档案

25用路线价估价法求算宗地价格,对宗地除进行深度修正外,还应进行()

A宽度修正B容积率修正C宽深比修正D年
期修正
26宗地估价技术报告中,评估对象描述的因素主要分为()等三方面。

A土地登记状况B土地权利状况

C土地面积状况D建筑物和地上附着物状况

27宗地估价报告中,价格定义中必须明确的内容为()。

A使用年限B土地用途C开发状况D评估期日

28通过地价管理,可起到()的作用。

A防止地价暴涨B防止土地投机

C规范交易行为D加大土地供给量

29土地定级成果包括的图类资料主要有()。

A因素分布图B基准地价图C标定地价图D土
地级别图
30基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的()。

A土地用途B土地级别C因素修正系数表D基准
地价
五、计算题(共4小题,每小题15分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计
算的,
要写出公式。无计算过程、只有计算结果的,不得分)

1某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用
权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房
产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的
3%,年保险费为重置价的03%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米,残值率为0,
土地及房屋还原利率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

2在某城市,有宗地F需要评估,现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地,条件如下:
项目宗地成交价(元/m2)交易时间
(年)容积率位置比较形状
比较区域因素比较个别因素
比较
A7801995130 3%0-5%

B800199512 2%0-1%0

C860199612 3%-1%0 1%

D8301997110-2% 5%0

E950199716 5%0 3%0
F199814
经调查,该城市地价指数如果以1995年为100,则1996年比1995年增长15个百分
点,以后每年增长10个百分点;此类用地的最低容积率为1,据统计分析,该城市此类
用地容积率在1~15之间时,容积率每增长01,宗地单位地价比容积率为1时的地价
增长5%,超出15后的容积率为每增长01,单位地价比容积率为1时的地价增长3%。
表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较,表中数字
为负时,表示待估宗地的条件比案例宗地条件差,表中数字为正时,表示待估宗地的条件
比案例宗地条件好,数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件,按下列要求完成计算。
(1)编制地价指数表;(2)编制容积率修正系数表;(3)计算宗地F在1998年时的
单位地价(保留两位小数)。
3假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩,土地开发费
为2亿元/平方公里,征地中发生的其他费用为2万元/亩,当地银行的年贷款利率为
12%,征地完成后,假设土地开发周期为两年,第一年土地开发费占全部土地开发费的
1/4,每年投资资金为均匀投入,投资回报率为25%,土地增值收益率为5%,试计算该
区域50年期的工业用地地价。

4某市有一块3平方千米的生地,拟进行“七通一平”成片开发后分块出让,据调
查,附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米;可出让土地面积
为全部土地的70%,其余为公共设施用地;土地开发费用为每平方千米35亿元,开发
期为2年,开发成本在开发期内分期均匀投入,第一年投入70%,第二年投入30%,贷
款年利息率为10%,勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%;投资回报率为
20%,转让税费为开发完成后转让地价的65%。试估算该成片生地总价和单位面积地
价。第四科目土地估价实务
一、综合计算题(共3小题,第一小题20分,后两小题每题30分。要求列出算式、
计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分)
1某市一综合大厦,于1995年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建
筑面积为4000平方米;4~10层为写字楼,建筑面积为7500平方米,建筑总容积率为4。
该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万
元。1998年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在1998年10月31日现
状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为55元/建筑平方米日,写字楼的
实际租金为35元/建筑平方米日;同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为:
商场50元/平方米日(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为
40元/日平方米(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租
的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元
/建筑平方米,年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平
方米,经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从1993年至1998年物价指数每年
上涨9个百分点,当地土地还原利率为8%,综合还原利率为9%。

2某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投,现委托某土地估价机构对A宗
地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下:
(1)A宗地面积为2000平方米,规划用途为住宅用地,最大容积率为40,区域基
础设施状况为“五通一平”,出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后,建造商品住宅楼,预计开发期为2
年,建筑费为600万元,专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%,建造成本均匀
投入,建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产总价的6%;
银行年贷款利率为11%,土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分
别为:
实例B:2370元/平方米;
实例C:2730元/平方米;
实例D:2500元/平方米;
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表,表中数值
表示各案例条件与待估房地产的比较(责任编辑:测试专用)
挑错】 【收藏
发表评论 发表评论
  • 评价:中立中立好评好评差评差评请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
  • 表情: 高兴 愤怒 吃惊 汗 大哭 无所谓 骷髅 匿名
进入详细评论页>>最新评论 最新评论
热门课程
综合实例
计价实务